Sílvio Nunes Pereira Advocacia Imobiliária
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Guia Prático de Direito Imobiliário

Minha Casa,
Meus Direitos

O guia de direito imobiliário para proprietários, advogados, peritos e corretores. Casos reais, fundamento técnico, linguagem clara, e tudo o que ninguém conta antes do problema acontecer.

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Três histórias reais

O imóvel que você pensa que conhece

Para a maioria das famílias brasileiras, o imóvel é o maior patrimônio que possuem, e é também o bem sobre o qual menos informação técnica é buscada antes do problema aparecer.

João

Comprou um terreno há quinze anos. Pagou à vista, construiu sua casa. Nunca teve problemas, até o dia em que o vizinho apresentou um laudo mostrando que dois metros da garagem dele estavam dentro do lote do vizinho.

Maria

Adquiriu um apartamento na planta. Pagou parcelas durante três anos e, quando o imóvel foi entregue, percebeu que a área útil era quase dez metros quadrados menor do que o prometido. A construtora disse que estava dentro do tolerado. Mas estava?

Paulo

Herdou uma chácara. Quando foi regularizar para vender, descobriu uma área de preservação permanente que impedia a construção no terreno. O imóvel que ele pensava valer trezentos mil reais podia valer menos da metade.

Este livro não vai te transformar em advogado.
Vai fazer algo mais simples e mais útil: te dar a informação certa antes do problema aparecer.

O que está no livro

17 capítulos, quatro partes, anos de prática condensados

Cada capítulo combina fundamento jurídico, prática de campo e casos reais documentados em processos do TJRS, TJSC e tribunais federais.

01

A Matrícula do Imóvel

Por que matrícula registrada não equivale a imóvel existente. O caso real do lote que constava no papel desde 1985 e nunca existiu na terra.

02

Contrato, Escritura e Registro

A diferença que custa o patrimônio. Cessão de direitos, contrato de gaveta, imissão na posse e a citação por WhatsApp que não vale.

03

Avaliação de Imóveis

Os quatro métodos da NBR 14.653 explicados com clareza. Como ler um laudo, identificar inconsistências e proteger o valor real do bem.

05

Vizinhos, Divisas e Fronteiras

Quando a matrícula descreve o que não existe mais. Demarcação judicial, georreferenciamento e prova técnica com GPS e drone.

06

Sobreposição de Loteamentos

Dois lotes no mesmo espaço físico, dois donos registrais. O que fazer quando se descobre, e como evitar antes da compra.

07

Usucapião na Prática

Extraordinária, ordinária, especial urbana, rural e familiar. Como construir o acervo probatório ano a ano, e quando a usucapião é defesa.

08

Locação: Armadilhas do Contrato

O contrato emprestado e perdido, a sub-rogação do herdeiro, despejo por falta de pagamento e a defesa do locatário sem contrato escrito.

10

A Perícia Judicial

Seis casos reais que mostram a perícia em ação, de Gramado a Candelária. O que o perito mede, e o que ele não decide.

14

Estratégia Processual

Para o advogado: averbação da existência da ação como escudo registral, querela nullitatis como instrumento ofensivo, quesitos que orientam o laudo.

Casos reais documentados

Não é teoria. Aconteceu.

Cada situação narrada no livro tramita ou tramitou em processo identificado. Os nomes das partes foram substituídos por pseudônimos em observância à LGPD. Os fatos, valores e decisões são verdadeiros.

Capão da Canoa · RS

O lote de 1985 que nunca existiu fisicamente

Loteamento Praia Zona Norte aprovado com sobreposição total a loteamento de 1959. O autor pagou IPTU por décadas sobre 493,75 m² que estavam sob lote alheio e sob a rua pavimentada. Dois peritos anteriores erraram a metodologia.

Terceiro perito, dois eixos de amarração, sobreposição inequívoca
Capão da Canoa · RS

A citação por WhatsApp que não chegou

Natalinha residia há mais de cinco anos no imóvel. Recebeu mandado de imissão com 48 horas para sair. A citação fora feita por WhatsApp, em aparelho com tela quebrada, durante a pandemia. Foi declarada revel sem nunca saber do processo.

Querela nullitatis e usucapião em paralelo, dupla proteção
Tramandaí · RS

Os R$ 34.000 que quase desapareceram

Casal vê anúncio no Facebook, assina cessão de direitos, paga via PIX. Vendedora usa o dinheiro para quitar o terreno em nome próprio e nunca registra os compradores. Tenta vender a um terceiro, com averbação da ação bloqueando o negócio.

Acordo extrajudicial, R$ 36.000 pagos integralmente após dois anos e meio
Gramado · RS

Doze recusas e um laudo em 30 dias

Dois imóveis, 28 hectares, sobreposição de zona urbana e rural, via pública cortando o terreno. O processo aguardava perito há mais de dois anos. Indicação bilateral das partes, laudo entregue em 30 dias, R$ 27.000 homologados sem impugnação.

Processo a julgamento imediato após anos paralisado
Capão da Canoa · RS

Trinta e sete anos e um instrumento de cartório

Imóvel comprado em 1986 por Cz$ 180.000,00. Promitentes vendedores falecidos sem herdeiros. Sem matrícula registrada. A peça central da prova foi o Instrumento de Transferência de Posse lavrado em livro de notas, com data certa.

Usucapião extraordinária procedente, registro determinado
Xangri-Lá · RS

A execução fiscal contra o morto

Imóvel arrematado por R$ 30.000 em leilão de 2010. Avaliado em R$ 900.000. Executado original falecido há sete anos quando a ação foi ajuizada. Cláusulas de inalienabilidade ignoradas. Cinco nulidades absolutas sobrepostas.

Ação anulatória com querela nullitatis insanabilis em curso

Para quem é este livro

Quatro leitores, um propósito

O livro foi pensado para conviver na mesa do proprietário, na pasta do advogado, no carro do perito e na agenda do corretor. Cada capítulo entrega valor distinto a cada um deles.

A

Para o proprietário, comprador ou locatário

  • Você vai entender o que é uma matrícula e o que ela esconde
  • Aprende a ler um contrato antes de assinar, e o que exigir do vendedor
  • Descobre se sua posse já tem prazo de usucapião e o que fazer
  • Sabe identificar armadilhas em contratos de locação e cessão de direitos
  • Reconhece quando é hora de buscar um advogado, e o que perguntar
B

Para o advogado que atua em direito imobiliário

  • Estratégia processual com casos reais comentados
  • Modelos de quesitos para perícia de avaliação e demarcação
  • Como usar a averbação da existência da ação como escudo registral
  • A querela nullitatis insanabilis como instrumento ofensivo
  • Honorários periciais e a majoração da Resolução CNJ 232/2016
C

Para o engenheiro perito e o agrimensor

  • Os quatro métodos da NBR 14.653 aplicados em laudo real de R$ 12 milhões
  • Metodologia de levantamento com GNSS RTK e amarração em dois eixos
  • Como redigir o laudo para que o juízo o incorpore à sentença
  • O modelo CUB/hora técnica para fundamentar honorários
  • Rateio proporcional entre coproprietários solventes (STJ RMS 61.105/MS)
D

Para o corretor de imóveis

  • Checklist completo de due diligence imobiliária pré-negociação
  • Como identificar antecipadamente lotes em sobreposição de loteamentos antigos
  • O risco da cessão de direitos contratuais e como reconhecê-lo no anúncio
  • O módulo mínimo urbano de 125 m² e por que frações menores travam o negócio
  • Critérios objetivos de avaliação para defender o preço justo

Sobre o autor

Quem escreve, caminha em campo

Sílvio Luís Farias Nunes Pereira

Sílvio Luís Farias Nunes Pereira

Engenheiro Agrônomo · Advogado · Perito Judicial

Natural de Porto Alegre e residente em Capão da Canoa, construiu uma carreira incomum na intersecção entre as ciências agrárias, o Direito e a perícia técnica. Antes de cursar Direito, passou anos como engenheiro agrônomo medindo terras, identificando divisas e resolvendo conflitos entre vizinhos no campo.

Hoje, atua como perito judicial em comarcas de todo o Rio Grande do Sul. Sua experiência prática como perito é o que dá a este livro algo que poucos livros jurídicos têm: a perspectiva concreta de quem olha para o imóvel e entende, antes de qualquer tese, o que está realmente acontecendo nele.

  • Advogado · OAB/RS 126.397
  • Engenheiro Agrônomo · CREA/RS 109.378
  • Corretor de Imóveis · CRECI/RS 52.729
  • Cadastro Nacional de Peritos nº 22.956
  • Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, FMP/RS
  • Perito Judicial credenciado · EPROC/TJRS

Dez princípios práticos

O que você vai levar deste livro

Conhecimento traduzido em decisão. Cada lição saiu de um caso real.

Certidão de matrícula atualizada antes de qualquer negócio, e por que ela não basta sozinha.
Contrato de gaveta não transfere propriedade, e o que fazer se você só tem isso.
Como calcular se sua posse já completou o prazo de usucapião.
Como construir o acervo probatório da posse dia após dia.
Vistoria inicial de locação, o documento que protege locador e locatário.
Por que não comprar lote em loteamento antigo sem levantamento topográfico.
Quando a citação por WhatsApp é nula, e o que fazer se já houve sentença.
Como ler um laudo pericial e o que ele realmente diz, ou não diz.
Por que imóvel em inventário parado custa caro, e fica mais caro a cada ano.
Quando vale a pena pagar consulta preventiva antes de qualquer assinatura.

Conhecimento é a melhor escritura

Quem sabe o que é uma matrícula, entende como funciona uma usucapião e conhece seus direitos como locatário ou locador, está muito menos exposto a ser surpreendido. É para isso que este livro existe.

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Perguntas frequentes

Dúvidas antes de comprar

Como recebo o ebook depois da compra? +
O acesso é imediato. Após o pagamento confirmado pela plataforma Kiwify, o link para download chega no seu e-mail em poucos minutos. Você pode ler em qualquer dispositivo: celular, tablet, computador ou imprimir.
O livro é só para advogados? +
Não. O livro foi escrito para dois públicos. A linguagem é acessível ao proprietário comum que quer entender seus direitos, e a profundidade técnica atende o advogado que busca estratégia processual e modelos práticos. As duas leituras convivem em capítulos distintos e em seções específicas.
Os casos narrados são reais? +
Sim. Cada caso foi vivenciado pelo autor como perito ou como advogado. Os processos mencionados são públicos. Os nomes das partes foram substituídos por pseudônimos em observância à LGPD (Lei nº 13.709/2018), mas os fatos, os valores e as decisões judiciais são verdadeiros.
Quais formas de pagamento são aceitas? +
Você pode pagar via PIX, cartão de crédito em parcelas, boleto bancário ou outros métodos disponibilizados pela plataforma Kiwify. Toda a transação é processada com segurança pela Kiwify, sem que seus dados financeiros passem por este site.
E se eu não gostar do conteúdo? +
A plataforma Kiwify oferece garantia de reembolso de 7 dias, conforme o Código de Defesa do Consumidor para compras online. Caso o conteúdo não atenda suas expectativas, basta solicitar diretamente pela plataforma dentro do prazo legal.
O livro substitui uma consulta com advogado? +
Não. O livro entrega informação organizada para tomada de decisão consciente, e ajuda o leitor a reconhecer quando é hora de buscar orientação especializada. Cada situação concreta exige análise individual, e o autor faz questão de marcar essa distinção ao longo da obra.
O conteúdo se aplica fora do Rio Grande do Sul? +
Sim. A legislação federal abordada, Código Civil, Lei do Inquilinato, Lei de Registros Públicos, Estatuto da Cidade, CPC e normas da ABNT, aplica-se em todo o Brasil. Os casos foram processados em comarcas gaúchas, mas os princípios, os procedimentos e a estratégia descritos são plenamente aplicáveis em qualquer estado.

A pior hora para buscar um advogado
é depois que o problema explodiu

Uma consulta preventiva antes de qualquer assinatura custa uma fração do que custará um processo que poderia ter sido evitado. Este livro é a forma mais acessível desse conhecimento.

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